Dự thảo 1 Luật Đất đai 2026, bên cạnh những điểm sáng về phân cấp, phân quyền và số hóa, tác giả cũng đã cảnh báo những lỗ hổng lớn cần phải được xem xét nghiêm cẩn như: “Khoảng trống” quy hoạch cấp cơ sở; hệ thống “dữ liệu chết” thiếu API mở; sự lạm dụng thu hồi đất cho dự án thương mại và sự lúng túng trong kiểm soát đầu cơ. Để giải quyết tận gốc các vấn đề này, tác giả đề xuất 5 trụ cột cải cách đột phá nhằm xây dựng một đạo luật bảo vệ quyền làm chủ thực sự của Nhân dân: (i) Lấp đầy “khoảng trống không gian”; (ii) Nhà nước quyết định trên cơ sở nhân văn và thấu hiểu thị trường; (iii) Xóa bỏ độc quyền thông tin; (iv) Sử dụng công cụ kinh tế triệt tiêu đầu cơ; (v) Thượng tôn trách nhiệm giải trình và thiết lập tòa án chuyên trách.
Abstract: This article comprehensively analyzes the issue of land resource governance in Vietnam through a multidimensional lens: from historical periods and international lessons learned, to current bottlenecks and breakthroughs in the 2026 Draft Land Law. The author points out a profound paradox where the actual power to determine the "fate" of the nation's invaluable land resources largely rests in the hands of administrative agencies, resulting in millions of hectares of wasted land, while dispossessed citizens are not compensated at market prices, leading to public frustration, prolonged lawsuits, and social instability. Drawing on experiences from successful countries in land management, the article asserts that modern land governance does not depend on public or private ownership, but revolves around three core elements: strict spatial planning, anti-speculation real estate taxes, and absolute transparency of transaction data.
Regarding Draft 01 of the 2026 Land Law, alongside the bright spots of decentralization, delegation of power, and digitalization, the author also warns of major loopholes that require rigorous consideration, such as the spatial planning “vacuum” at the grassroots level, a “dead data” system lacking open APIs, the abuse of land recovery for commercial projects, and the confusion in controlling speculation. To fundamentally address these issues, the author proposes 5 breakthrough reform pillars to build a law that truly protects the People's mastery: (i) Filling the “spatial vacuum”; (ii) State decision-making based on humanity and market understanding; (iii) Eliminating information monopoly; (iv) Utilizing economic tools to eradicate speculation; (v) Upholding accountability and establishing specialized Land Courts.
Từ khóa/Keywords: Quản trị tài nguyên đất đai (Land governance); Dự thảo Luật Đất đai 2026 (Draft Land Law 2026); Quy hoạch không gian (Spatial planning); Dữ liệu mở/API mở (Open Data / Open API); Thuế bất động sản lũy tiến (Progressive real estate tax).
Lời tựa: Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên đặc biệt, là tài sản quan trọng nhất của mọi quốc gia; là không gian sinh tồn và sinh kế của người dân và doanh nghiệp; hơn thế, đây còn là nền tảng cốt lõi định hình sự hưng thịnh của mọi thể chế chính trị, sự bình yên và hạnh phúc của cộng đồng. Đặc biệt, đất đai là yếu tố cấu thành chủ quyền lãnh thổ, chủ quyền kinh tế và an ninh quốc gia. Nhìn nhận thấu đáo về chế định đất đai đòi hỏi một lăng kính đa chiều: Từ chiều dài lịch sử dân tộc, sự cọ xát với các mô hình quản trị tiên tiến trên thế giới, đến việc mổ xẻ những điểm nghẽn trong pháp luật hiện hành nhằm tìm ra lời giải cho Luật Đất đai mới, đó cũng chính là lời giải cho tương lai phát triển của Đất nước. Hơn thế nữa, Hội nghị Trung ương 3 Khóa XIV (tháng 7/2026) đã đặt ra yêu cầu bức thiết về bước chuyển chiến lược: “Quản trị thống nhất không gian phát triển, phát huy hiệu quả nguồn lực quốc gia”. Việc tìm ra lời giải cho Dự thảo Luật Đất đai 2026 do đó không chỉ là sửa đổi kỹ thuật luật học, mà là định hình năng lực quản trị quốc gia, đưa đất nước tự tin vươn mình trong kỷ nguyên phát triển mới.
1. Chính sách đất đai Việt Nam qua các thời kỳ và những bài học lịch sử
Quá trình quản lý đất đai ở Việt Nam đã trải qua những biến động sâu sắc gắn liền với tiến trình lịch sử của dân tộc.
1.1. Thời kỳ phong kiến và Pháp thuộc
Dưới thời phong kiến, nguyên tắc tối cao là "Sở hữu toàn dân do nhà Vua làm đại diện" (đất đai thuộc về nhà vua - Hoàng thổ), thể hiện rõ qua các chính sách công điền, công thổ và chế độ lộc điền. Ưu điểm của chế độ này là đảm bảo sự kiểm soát tuyệt đối của nhà nước trung ương tập quyền, bảo đảm an sinh xã hội tối thiểu thông qua việc chia ruộng đất công cho nam giới (suất đinh). Tuy nhiên, nhược điểm là khi triều đại suy yếu, tình trạng cường hào bao chiếm tư điền, tư thổ diễn ra khốc liệt, đẩy người nông dân, nhất là tầng lớp bần nông và cố nông, vào bước đường cùng. Sang thời Pháp thuộc, chính quyền thực dân áp dụng chế độ tư hữu đất đai kiểu phương Tây nhưng chủ yếu nhằm mục đích bóc lột qua hệ thống đồn điền, dẫn đến tập trung đất đai vào tay một thiểu số. Điểm mạnh là áp dụng kỹ thuật đo đạc, lập sổ địa chính (điền thổ) khá bài bản. Điểm yếu là sự tước đoạt tàn bạo, tập trung đất đai vào tay một thiểu số thực dân và địa chủ, làm bùng nổ mâu thuẫn giai cấp.
1.2. Giai đoạn 1945 - 1975
Tại miền Bắc (từ 1954 - 1975), chính sách đất đai trải qua bước ngoặt lịch sử với cuộc Cải cách ruộng đất (1953 - 1956) nhằm tịch thu ruộng đất của thực dân, địa chủ để chia cho nông dân nghèo. Nhờ đó, giai cấp nông dân (chiếm 92,5% dân số) đã nắm giữ 70,7% diện tích đất canh tác, giải phóng sức sản xuất. So với các cuộc cải cách ở Nhật Bản hay Đài Loan - nơi Nhà nước mua lại đất của địa chủ rồi bán trả góp cho nông dân - thì ở Việt Nam, đất được giao miễn phí. Sau đó, miền Bắc tiến lên Hợp tác hóa nông nghiệp (1955 - 1975), thiết lập mô hình quản lý tập trung. Ưu điểm là tạo ra hậu phương vững chắc cho tiền tuyến, nhưng nhược điểm lớn là làm thui chột động lực cá nhân do tư duy cào bằng, ăn sòng chia đều. Tại miền Nam trước 1975, chính quyền Việt Nam Cộng Hòa thực hiện chính sách "Người cày có ruộng" (1970), công nhận sở hữu tư nhân và tiến hành truất hữu đất của đại điền chủ có bồi thường để cấp cho tá điền. Điều này thúc đẩy sở hữu tư nhân nhưng lại gặp khó khăn trong việc thực thi đồng bộ trong bối cảnh chiến tranh [1].
1.3. Giai đoạn sau 1975 đến nay - Đổi mới và thể chế "Sở hữu toàn dân"
Sau khi thống nhất đất nước, Việt Nam trải qua giai đoạn hợp tác hóa trên cả nước, nhưng nhanh chóng vấp phải khủng hoảng. Sự ra đời của Chỉ thị 100-CT/TW (1981) và sau đó là Khoán 10 (1988) đã mở rộng quyền sử dụng đất (QSDĐ), trao cho người nông dân sự gắn bó thiết thực với lợi ích sản xuất. Hệ thống Luật Đất đai 1987, 1993, 2003, 2013 và 2024 lần lượt ra đời, chuyển dần QSDĐ thành một loại hàng hóa, thành nguồn lực tài chính.
1.4. Bản chất của chế định hiện tại
Hiến pháp (1992, 2013) và Luật Đất đai đều quy định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". Nghịch lý thực tế: Dù gọi là "tài sản của toàn dân", thực quyền định đoạt, giao đất, cho thuê, thu hồi lại nằm trong tay các cơ quan hành chính. Người dân có 9 quyền (chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp...), nhưng quyền này rất mong manh trước các quyết định thu hồi đất vì mục đích kinh tế của chính quyền. Khác với các nước tư bản coi đất đai là tài sản tư nhân bất khả xâm phạm, ở Việt Nam, khái niệm "sở hữu toàn dân" đôi khi dẫn đến tình trạng "cha chung không ai khóc". Thực trạng lãng phí đất đai hiện nay là minh chứng đau lòng: đến cuối năm 2023, cả nước vẫn còn hơn 1,17 triệu ha đất chưa sử dụng, nhiều khu "đất vàng" bị bỏ hoang. Báo cáo Khung đánh giá quản trị đất đai (LGAF) của Ngân hàng Thế giới chỉ rõ một nghịch lý lớn: Trong khi quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận là quyền tài sản, nhưng khi Nhà nước thu hồi, người dân thường không được bồi thường tương xứng với giá trị tài sản thực tế theo nguyên tắc thị trường, gây ra những bức xúc kéo dài [2]. Hệ quả của cơ chế này là tình trạng lãng phí nguồn lực và sự chênh lệch địa tô rơi vào tay các nhóm lợi ích thay vì “toàn dân”, kéo theo những khiếu kiện và bức xúc dai dẳng, làm mất ổn định xã hội.
2. Bức tranh quản trị đất đai toàn cầu và bài học cho Việt Nam
Sự khác biệt căn bản giữa các quốc gia xã hội chủ nghĩa (như Trung Quốc, Việt Nam, Cu Ba, Bắc Triều Tiên…) và các quốc gia tư bản chủ nghĩa nằm ở chế độ sở hữu. Ở các nước tư bản chủ nghĩa, đất đai phần lớn là tư hữu, Nhà nước chỉ điều tiết bằng quy hoạch và thuế. Ở các nước xã hội chủ nghĩa, Nhà nước (hoặc tập thể) nắm quyền sở hữu và cấp quyền sử dụng. Trên thực tế, sự thành công của quản trị đất đai hiện đại không phụ thuộc hoàn toàn vào việc đất là tư hữu hay công hữu, mà phụ thuộc vào tính minh bạch, hệ thống thông tin và công cụ điều tiết kinh tế.
2.1. Bức tranh quản trị đất đai ở một số khu vực
2.1.1. Châu Á (Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Singapo)
Trung Quốc: Hệ thống quản lý mang tính hành chính hóa cao, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc tập thể. Mặc dù hệ thống cơ sở dữ liệu (CSDL - WebGIS) tích hợp sâu, nhưng dữ liệu giao dịch thực tế không được công khai rộng rãi, làm hạn chế tính minh bạch của thị trường. Nhược điểm là quyền lực tập trung quá mức, dễ sinh tham nhũng đất đai ở cấp địa phương.
Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapo: Hệ thống thông tin đất đai rất hiện đại. Tại Hàn Quốc, hệ thống thông tin quản lý đất đai (KLIS) được ứng dụng toàn diện để hỗ trợ quản lý định giá và giao dịch trực tuyến đồng bộ. Đặc biệt, Hàn Quốc và Singapo áp dụng các chính sách thuế bất động sản rất mạnh mẽ để kiểm soát thị trường. Hàn Quốc sử dụng thuế tài sản lũy tiến để duy trì sự ổn định của thị trường nhà ở [3]. Tương tự, Singapo áp dụng các loại thuế tem (Stamp duties) lũy tiến khắt khe đối với các giao dịch nhằm triệt tiêu nạn đầu cơ “lướt sóng” [4]. Nhật Bản công khai hóa toàn bộ dữ liệu giao dịch thực tế trên phạm vi toàn quốc - đây là yếu tố then chốt để phản ánh đúng giá thị trường, chống đầu cơ và hỗ trợ chính sách thuế.
2.1.2. Bắc Mỹ (Hoa Kỳ, Canađa): Tại Hoa Kỳ, mô hình quản lý dữ liệu đất đai có tính phân quyền rất mạnh; mỗi quận (county) tự quản lý thông tin địa chính và thuế. Điểm sáng là sự tham gia của khu vực tư nhân (như Zillow, MLS) sử dụng AI và Big Data để cung cấp dịch vụ định giá đất đai với chuẩn API mở. Lưu ý ở đây là: Cho phép khu vực tư nhân tham gia sâu vào dịch vụ dữ liệu đất đai sẽ thúc đẩy tính cạnh tranh và sáng tạo, dù có nguy cơ phân mảnh dữ liệu.
2.1.3. Tây Âu & Bắc Âu (Đức, Pháp, Hà Lan, Thụy Điển): Đức và Hà Lan nhấn mạnh vai trò của quy hoạch không gian chi tiết và cơ sở dữ liệu địa chính dùng chung. Tại Pháp (công cụ SAFER) và Thụy Điển, hệ thống đăng ký quyền sở hữu vô cùng minh bạch, người dân có thể tra cứu lịch sử thửa đất dễ dàng. Chính sách ưu tiên bảo vệ đất nông nghiệp và cảnh quan sinh thái được thực thi bằng pháp luật nghiêm ngặt.
Quản trị đất đai tại các nước phương Tây và Bắc Mỹ ưu tiên bảo vệ tính pháp lý bất khả xâm phạm của tài sản và quy hoạch không gian bền vững. Tổ chức Nông Lương Liên Hợp Quốc (FAO) và Ngân hàng Thế giới (WB) liên tục khuyến nghị các nước áp dụng "Quản trị đất đai phù hợp mục đích" (Fit-for-Purpose Land Administration) nhằm đảm bảo an toàn quyền sở hữu trên quy mô lớn, đồng thời minh bạch hóa mọi thông tin quy hoạch và giao dịch [5].
2.1.4. Đông Nam Á (Thái Lan, Inđônêxia, Malaixa): Thái Lan áp dụng hệ thống cấp sổ đỏ (Title Deeds) mô phỏng hệ thống Torrens rất hiệu quả, giúp minh bạch quyền sở hữu cá nhân. Inđônêxia và Malaixia đang vật lộn với tình trạng phân mảnh đất đai và ranh giới quyền sử dụng đất rừng với người dân bản địa, khá tương đồng với vấn đề đất đai tại các nông lâm trường của Việt Nam hiện nay.
2.2. Bài học cốt lõi cho Việt Nam
Từ kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới có thể rút ra bài học kinh nghiệm cốt lõi cho Việt Nam.
Thứ nhất, mô hình quản trị của các nước phát triển dựa trên ba trụ cột: (1) Quy hoạch không gian nghiêm ngặt có sự tham gia của cộng đồng; (2) Thuế bất động sản làm công cụ chống đầu cơ; và (3) Số hóa, minh bạch hóa toàn bộ dữ liệu đất đai. Sự minh bạch tuyệt đối về thông tin giao dịch là gốc rễ để quản trị giá đất.
Thứ hai, sự thành công của quản trị đất đai hiện đại không phụ thuộc vào việc đất là tư hữu hay công hữu, mà phụ thuộc vào tính minh bạch của thông tin giao dịch, sự tham gia giám sát của cộng đồng và sự kiên quyết thượng tôn pháp luật trong quy hoạch không gian.
3. Dự thảo 01 Luật Đất đai 2026: Ưu điểm, nghịch lý và tồn tại
3.1. Những điểm sáng
3.1.1. Phân cấp, phân quyền mạnh mẽ: Dự thảo số 01 ngày 20/7/2026 và các cơ chế thi hành đi kèm đang thể hiện những nỗ lực phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho địa phương (tiếp tục giao thẩm quyền thu hồi, bồi thường, giao đất cho UBND cấp tỉnh). Điều này kết hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp sẽ giúp rút ngắn quy trình hành chính, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm.
3.1.2. Mở rộng quyền của công dân và đa mục đích: Dự thảo quy định rõ quyền của công dân tham gia giám sát chính sách; cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích (nông nghiệp kết hợp thương mại, du lịch…). Đây là bước tiến dài, cởi mở hơn cho phát triển kinh tế nông thôn.
3.1.3. Số hóa và CSDL Đất đai: Đưa công nghệ vào định giá và quản lý, hướng tới số hóa toàn bộ hệ thống thông tin.
3.2. Một số lỗ hổng, hạn chế và nghịch lý
Bên cạnh những điểm sáng nêu trên, khi đối chiếu với các nguyên tắc quản trị tiên tiến, Dự thảo vẫn còn bộc lộ một số lỗ hổng, hạn chế và nghịch lý, cần được xem xét, cân nhắc thấu đáo và trách nhiệm.
Thứ nhất, "Khoảng trống nguy hiểm" trong Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ): Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 và các cơ chế chuyển tiếp, giai đoạn 2026 - 2030, pháp luật quy định không tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và cấp xã [6]. Thay vào đó, chỉ tiêu sử dụng đất chỉ được phân bổ dưới dạng diện tích thông qua điều chỉnh quy hoạch tỉnh mà không xác định được ranh giới, vị trí cụ thể trên bản đồ. Đây là một "lỗ hổng" pháp lý nghiêm trọng, một sự "cắt khúc" dễ dẫn đến sai sót và sai lầm.
Thứ hai, "Dữ liệu chết" và tù mù thông tin: Dự thảo hướng tới việc xây dựng Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, nhưng thực tế quản trị hiện nay là hệ thống dữ liệu của chúng ta còn phân tán, thiếu đồng bộ và không có cơ chế "API mở" (Open Data) cho thị trường. Việc thiếu một hệ thống dữ liệu số hóa là nguyên nhân chính gây ra bưng bít thông tin, dẫn đến sốt đất, tranh chấp và trục lợi chính sách.
Thứ ba, nghịch lý trong cơ chế thu hồi đất và định giá đền bù: Dự thảo cho phép Nhà nước thu hồi đất với nhiều mục đích, từ an ninh quốc phòng đến "dự án vùng phụ cận", "khu đô thị mới", "khu dân cư nông thôn". Khi Nhà nước dùng quyền lực hành chính để thu hồi đất cho các dự án mang tính thương mại, sẽ tạo ra chênh lệch địa tô cực lớn mà người dân mất đất không được hưởng.
Thứ tư, sự hình thức trong tham vấn cộng đồng: Báo cáo LGAF nhấn mạnh rằng các ý kiến phản hồi của cộng đồng thường không được thể hiện hay tiếp thu thực chất trong quá trình ra quyết định, làm suy giảm lòng tin của công chúng và dẫn đến khiếu kiện kéo dài [8].
Thứ năm, bế tắc trong kiểm soát đầu cơ và lãng phí: Tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai hoặc các dự án "treo" chậm đưa vào sử dụng (từ 12-24 tháng) đang làm lãng phí nghiêm trọng nguồn lực quốc gia.
Thứ sáu, tình trạng "Tư nhân hóa lợi ích, xã hội hóa rủi ro" ở đất công: Luật quy định thu hồi đất lấn chiếm, cho thuê trái phép từ các tổ chức, nhưng chưa có chế tài hình sự và kinh tế đủ sức răn đe để xử lý triệt để tình trạng hàng triệu hecta đất nông lâm trường bị sử dụng sai mục đích.
4. Khuyến nghị và đề xuất xây dựng Bộ Luật Đất đai “của Nhân dân”
Chế định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu" chỉ thực sự mang lại quyền làm chủ cho người dân khi hội tụ đủ sự minh bạch thông tin, quyền giám sát thực chất và lợi ích kinh tế thỏa đáng. Để xây dựng một Đạo luật Đất đai tiệm cận với các chuẩn mực văn minh của thế giới, Dự thảo Luật năm 2026 không thể chỉ dừng lại ở những sửa đổi mang tính kỹ thuật. Chúng ta cần một cuộc đổi mới/cách mạng thực sự, xoay quanh 5 trụ cột cải cách mang tính đột phá, lấy quyền lợi của Nhân dân và sự vận hành lành mạnh của thị trường làm trung tâm.
Trụ cột 1: Lấp đầy "khoảng trống không gian" bằng bản đồ pháp lý cấp cơ sở - Chấm dứt cơ chế "xin - cho": Việc Dự thảo 2026 (Điều 253) tạo ra "khoảng trống không gian" ở cấp cơ sở là một bước lùi nghiêm trọng, đi ngược lại định hướng mới nhất của Đảng. Phát biểu khai mạc Hội nghị TW3, Tổng Bí thư Tô Lâm đã nhấn mạnh yêu cầu cốt lõi: "Chuyển quản lý đất đai từ từng thửa đất sang quản trị không gian". Cụ thể hóa định hướng này, Nghị quyết 21-NQ/TW đã chỉ thị rõ việc quản trị không gian, lập quy hoạch số hóa và tích hợp theo chiều sâu ở cấp cơ sở [9]. Sự mù mờ về không gian phải được xóa bỏ ngay lập tức bằng các giải pháp quy hoạch chặt chẽ. Do đó, bắt buộc duy trì công cụ quy hoạch không gian chi tiết cấp xã với đầy đủ chỉ tiêu, ranh giới, phân kỳ và giá trị pháp lý. Việc duy trì bản đồ số hóa pháp lý đến tận cấp xã không còn là một lựa chọn, mà là mệnh lệnh chính trị bắt buộc để chấm dứt cơ chế "xin-cho" và quản trị sự phát triển một cách minh bạch. Thống nhất hệ thống loại đất pháp lý, xây dựng một lớp bản đồ số hóa thống nhất, và có giải pháp bảo vệ quyền người dân khi quy hoạch bị "treo" - nếu dự án chậm triển khai 3 - 5 năm thì phải quy trách nhiệm công khai và trả lại quyền định đoạt tài sản cho người dân.
Trụ cột 2: Tái lập triết lý "Nhà nước kiến tạo - Thị trường quyết định" trong thu hồi đất: Pháp luật phải vạch ra ranh giới rạch ròi giữa thu hồi đất vì lợi ích quốc gia (quốc phòng, an ninh, hạ tầng công cộng) và thu hồi vì mục đích thương mại, đô thị. Để giải quyết triệt để sự lạm dụng thu hồi đất cho mục đích thương mại, pháp luật cần cởi mở hơn trong việc để nhà đầu tư thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường. Quan điểm này hoàn toàn phù hợp với tư duy đột phá tại Hội nghị TW3: Chuyển mạnh từ tư duy "bồi thường tài sản bị thu hồi" sang tư duy "tái thiết cuộc sống" cho người dân. Nhà nước tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai, nhưng kiên quyết điều tiết, kiểm soát giá đất và "không để hình thành cơ chế nhiều giá" [10]. Việc sử dụng công cụ "điều chỉnh lại đất đai" (Land Readjustment) đối với 20% diện tích còn lại khi dự án kinh doanh đã thỏa thuận được 80% chính là cơ chế hoàn hảo để điều tiết địa tô chênh lệch, bảo đảm sinh kế bền vững cho người dân mất đất.
Trụ cột 3: Xóa bỏ độc quyền thông tin - Định giá đất độc lập và mở cửa dữ liệu (Open Data): Sự minh bạch của thị trường bất động sản phải bắt đầu từ dữ liệu. Tình trạng "dữ liệu chết" và mù mờ thông tin phải bị xóa bỏ. Nghị quyết 21-NQ/TW đã đặt ra tối hậu thư: Đến hết năm 2026 phải hoàn thành cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin và đến năm 2027 cơ bản hoàn thành bản đồ địa chính. Không những vậy, Trung ương yêu cầu bắt buộc từng bước kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng. Đây là cơ sở pháp lý tuyệt đối để Dự thảo 2026 phải bổ sung cơ chế thiết lập Cổng Thông tin giá đất quốc gia với chuẩn API mở (Open API). Mọi giao dịch phải được thương mại hóa minh bạch trên nền tảng số, xóa bỏ bất cân xứng thông tin và lợi ích nhóm. Bắt buộc mọi giao dịch đất đai phải đăng ký theo đúng giá trị thị trường, cho phép tư nhân tham gia cung cấp dịch vụ định giá đất tự động (AVM) ứng dụng AI/Big Data.
Trụ cột 4: Thiết lập Thuế bất động sản lũy tiến - Dùng công cụ kinh tế triệt tiêu đầu cơ: Sự lãng phí nguồn lực đất đai rất lớn hiện nay bắt nguồn từ một nghịch lý: Chi phí nắm giữ đất đai quá rẻ. Giờ đây, đề xuất áp dụng công cụ kinh tế để hạn chế tối đa nạn đầu cơ đã được Nghị quyết 21-NQ/TW "bật đèn xanh" mạnh mẽ. Trung ương đã yêu cầu rõ: "Áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng để hạn chế đầu cơ, chống lãng phí; đồng thời nghiên cứu cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch đối với phần thặng dư trong kinh doanh bất động sản" [11]. Dự thảo Luật cần lập tức đồng bộ hóa các sắc thuế này thành những chế tài kinh tế đủ sức răn đe để “lái” dòng vốn khổng lồ đang găm giữ dưới đất phải chảy vào sản xuất thực, đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số. Việt Nam cần sớm áp dụng cơ chế như thuế tem bổ sung (ABSD) của Singapore hay thuế chuyển nhượng lũy tiến của Hàn Quốc để đánh mạnh vào các giao dịch lướt sóng.
Trụ cột 5: Thượng tôn trách nhiệm giải trình và thiết lập Tòa án chuyên trách về đất đai: Hội nghị TW3 khóa XIV tiếp tục khẳng định tính ưu việt của mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, trong đó nhấn mạnh: Phân cấp phải đi cùng với nguồn lực, dữ liệu và công cụ kiểm soát quyền lực. Cấp xã được định vị là tuyến đầu của quản trị công, trực tiếp giải quyết vấn đề của Nhân dân. Để bảo vệ quyền tài sản của công dân, bên cạnh việc tăng cường trách nhiệm giải trình của chính quyền cơ sở, việc dỡ bỏ quy trình khiếu nại hành chính khép kín và tiến tới thiết lập các Tòa án chuyên trách về đất đai là cấp thiết. Điều này hoàn toàn đáp ứng yêu cầu của Trung ương về việc "nâng cao năng lực, hiệu quả hoạt động của các cơ quan tư pháp trong giải quyết tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai" trên nền tảng kiểm soát quyền lực minh bạch [12].
Năm trụ cột này không chỉ là những sửa đổi kỹ thuật luật học, mà là một bản lề tư tưởng. Thực hiện đồng bộ 5 giải pháp này là con đường duy nhất để đất đai thực sự trở thành nguồn lực kiến tạo quốc gia, nơi quyền tài sản của công dân được bảo vệ tuyệt đối bằng sự thượng tôn pháp luật.
Lời kết
Đất đai là sinh mệnh quốc gia. Một chính sách đất đai văn minh không phải là văn bản cấm đoán bằng mệnh lệnh hành chính khô cứng, mà là bệ phóng dung hòa các lợi ích đan xen, trao quyền làm chủ thực sự cho người dân - những người chủ đích thực của "sở hữu toàn dân". Chỉ khi Dự thảo Luật Đất đai 2026 dám nhìn thẳng vào những khiếm khuyết, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin, sự tham gia giám sát của cộng đồng, quyền lợi kinh tế thỏa đáng cho người dân, đồng thời minh bạch hóa dữ liệu, khắc phục khoảng trống quy hoạch không gian và sử dụng hiệu quả "vũ khí" thuế bất động sản lũy tiến, chúng ta mới có thể khơi thông được nguồn lực khổng lồ đang ngủ yên dưới lòng đất để đất nước tự tin vươn mình cất cánh trong kỷ nguyên phát triển mới của Dân tộc.
GS.TS.NGND. Trần Đức Viên
Chủ tịch Hội đồng Khoa học & Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam
TÀI LIỆU THAM KHẢO
I. Sách, báo cáo, văn bản pháp luật in
1. Alonso, W., Location and Land Use. Toward a General Theory of Land Rent, Harward University Press, Cambridge, năm 1964.
2. Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV (2026). Nghị quyết số 17-NQ/TW Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, ngày 24/7/2026, Hà Nội.
3. Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV (2026). Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, Hà Nội. (Văn bản thay thế Nghị quyết số 18-NQ/TW).
4. Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV (2026). Kết luận về tiếp tục hoàn thiện, vận hành hiệu quả mô hình tổ chức tổng thể của hệ thống chính trị, mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, Hà Nội.
5. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Báo cáo số 115/BC-BTNMT ngày 26/9/2022 về đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2013 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Hà Nội, năm 2022.
6. Byong-Nam Choe, Mi-Jeong Kim, Kwon-Han Lee, Yoon-Hee Jeong (2024). Land Management Information System in Korea, Korea Research Institute for Human Settlements, Korea.
7. FAO (2012). Voluntary Guidelines on the Responsible Governance of Tenure of Land, Fisheries and Forests in the Context of National Food Security, Rome.
8. Nguyễn Đình Bồng (2025). Việt Nam Quản lý đất đai trong tiến trình lịch sử khảo cứu, Nxb Tri thức, Hà Nội.
9. Quốc hội (1992, 2013). Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
10. Quốc hội (2024). Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Hà Nội.
11. Quốc hội (2025). Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Hà Nội.
12. Quốc hội (2026). Dự thảo số 01 ngày 20/7/2026 Luật đất đai (mới). Hà Nội.
13. World Bank (2013). Improving land sector Governance in Vietnam: Implementation of the Land Governance Assessment Framework (LGAF), World Bank Group, Washington, DC.
II. Tài liệu là bài tạp chí, kỷ yếu
14. Ahsan, M. S., et al. (2024). “Applying the Land Administration Domain Model (LADM) for Integrated, Standardized, and Sustainable Development of Cadastre Country Profile for Pakistan”, Land, số 13(6); trg. 883.
15. Candel, M. (2021). “Using sustainability-oriented developer obligations and public land development to create public value”, Sustainability, số 14(1); trg .57.
16. Enemark, S., McLaren, R., & Lemmen, C. (2021). “Fit-for-Purpose Land Administration-Providing Secure Land Rights at Scale”, Land, số 10(9); trg. 972.
17. Kim, K.-H., & Lim, J.-Y. (2020). “Property taxation and housing market stability in South Korea”, Journal of Housing Economics, số 50; trg.101-708.
18. Trần Trọng Phương, Đỗ Thị Tám, Trần Đức Viên (2024). “Quản lý sử dụng đất bền vững trong bối cảnh chuyển đổi số tại Việt Nam”, Kỷ yếu HTKH Quản lý đất đai toàn quốc lần 2; trg. 22-34.
III. Tài liệu trên website
19. Chính phủ, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024, Quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai, https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=210791; truy cập ngày 22/7/2026.
20. Inland Revenue Authority of Singapore, Stamp duties for property, truy cập ngày 22/7/2026; https://www.iras.gov.sg/quick-links/tax-rates/stamp-duty.
21. Tô Lâm (2026). Phát biểu khai mạc Hội nghị lần thứ 3 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, Báo Nhân dân điện tử, ngày 20/7/2026; truy cập ngày 29/7/2026.
22. Tô Lâm (2026). Phát biểu bế mạc Hội nghị lần thứ 3 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, Báo Điện tử Chính phủ, ngày 24/7/2026; truy cập ngày 29/7/2026.
23. Tô Lâm (2026). Phát biểu tại Hội nghị toàn quốc quán triệt, triển khai Nghị quyết Hội nghị Trung ương 3, Báo Điện tử Chính phủ, ngày 29/7/2026; truy cập ngày 29/7/2026.
24. Phạm Gia Túc (2026). Báo cáo chuyên đề về nội dung trọng tâm, cốt lõi của Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, tại Hội nghị toàn quốc ngày 29/7/2026, Báo Điện tử Chính phủ; truy cập ngày 29/7/2026.
PHỤ LỤC 1: CHÚ THÍCH (FOOTNOTES)
1. Nguyễn Đình Bồng (2025). Việt Nam Quản lý đất đai trong tiến trình lịch sử khảo cứu. Nxb Tri thức, Hà Nội.
2. World Bank. (2013). Improving land sector Governance in Vietnam: Implementation of the Land Governance Assessment Framework (LGAF).
3. Kim, K.-H., & Lim, J.-Y. (2020). Property taxation and housing market stability in South Korea. Journal of Housing Economics.
4. Inland Revenue Authority of Singapore. (2023). Stamp duties for property.
5. Enemark, S., McLaren, R., & Lemmen, C. (2021). Fit-for-Purpose Land Administration...
6. Căn cứ theo: Quốc hội. (2025). Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Điều 253, Chương XIII của Dự thảo số 01 ngày 20/7/2026 Luật đất đai (mới).
7. World Bank. (2013). Improving land sector Governance in Vietnam...
8. Bộ Tài nguyên và Môi trường. (2022). Báo cáo số 115/BC-BTNMT ngày 26/9/2022...
9. Ban Chấp hành Trung ương (2026). Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. (Nghị quyết đã chỉ đạo rõ: "Kế hoạch sử dụng đất cấp xã được lập theo hướng đơn giản, số hóa và tích hợp", chuyển từ quản lý từng thửa đất sang quản trị không gian).
10. Tô Lâm (2026). Phát biểu khai mạc Hội nghị lần thứ 3 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV. (Tổng Bí thư nhấn mạnh yêu cầu chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống, bảo đảm sinh kế ngang bằng hoặc tốt hơn. NQ 21-NQ/TW cũng khẳng định Nhà nước điều tiết, kiểm soát giá đất, không để hình thành cơ chế nhiều giá).
11. Phạm Gia Túc (2026). Báo cáo chuyên đề về nội dung trọng tâm Nghị quyết số 21-NQ/TW tại Hội nghị toàn quốc ngày 29/7/2026. (Báo cáo khẳng định định hướng áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng và cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch trong kinh doanh bất động sản).
12. Ban Chấp hành Trung ương (2026). Kết luận về tiếp tục hoàn thiện, vận hành hiệu quả mô hình tổ chức tổng thể của hệ thống chính trị, mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. (Văn kiện nhấn mạnh yêu cầu phân quyền gắn liền với kiểm soát quyền lực và nâng cao năng lực các cơ quan tư pháp trong giải quyết tranh chấp đất đai).
PHỤ LỤC 2: GIẢI TRÌNH VỀ FOOTNOTES VÀ TÀI LIỆU THAM KHẢO
Sự chênh lệch về số lượng giữa footnotes (chú thích trực tiếp, số lượng ít hơn TLTK) và tài liệu trong danh mục Tài liệu tham khảo (TLTK, số lượng nhiều hơn chú thích) là một thực hành chuẩn mực trong nghiên cứu học thuật và xây dựng báo cáo phản biện chính sách; với 3 lý do cốt lõi sau:
Thứ nhất, sự khác biệt giữa "Minh chứng trực tiếp" (Footnotes) và "Nền tảng lý thuyết" (Bibliography): Các footnotes được chọn lọc để gắn trực tiếp vào các điểm nghẽn cụ thể nhằm cung cấp "bằng chứng thép" (evidence-based) từ thực tiễn quốc tế và các báo cáo đánh giá (như của World Bank, quy định thuế của Singapore, Hàn Quốc) để thuyết phục Ban soạn thảo sửa đổi các điều khoản cụ thể.
Trong khi đó, nhiều tài liệu khác trong danh mục TLTK đóng vai trò là nền tảng lý thuyết, hình thành tư duy, tầm nhìn của toàn bộ bài viết mà không cần phải trích dẫn thành một dòng chú thích rời rạc. Ví dụ: (1) Nghiên cứu của Alonso (1964) về lý thuyết không gian và địa tô chính là cơ sở khoa học nền tảng để bài viết phân tích sâu sắc về vấn đề "chênh lệch địa tô" khi Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp; (2) Nghiên cứu của Candel (2021) về tạo lập giá trị công qua phát triển đất hay Ahsan và cộng sự (2024) về Mô hình quản trị miền đất đai (LADM) là bệ phóng lý thuyết cho các đề xuất tại Trụ cột 1 (Quy hoạch không gian) và Trụ cột 3 (Số hóa, Open Data); (3) Bài viết của Trần Trọng Phương, Đỗ Thị Tám, Trần Đức Viên (2024) về quản lý sử dụng đất bền vững trong bối cảnh chuyển đổi số cung cấp định hướng tổng thể cho các luận điểm về hệ thống thông tin đất đai.
Thứ hai, nhóm các văn bản pháp lý là đối tượng nghiên cứu xuyên suốt: Bài viết là một báo cáo phản biện chính sách, do đó các văn bản quy phạm pháp luật là đối tượng được mổ xẻ, phân tích trong toàn bộ chiều dài bài viết thay vì chỉ trích dẫn ở một luận điểm nhỏ. Danh mục TLTK liệt kê đầy đủ các văn bản này để thể hiện sự rà soát toàn diện của tác giả, bao gồm: (1) Hiến pháp năm 1992 và 2013; (2) Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và Nghị định số 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký, cấp quyền sử dụng đất và hệ thống thông tin đất đai; (3) Nghị quyết số 254/2025/QH15 và chính bản Dự thảo số 01 ngày 20/7/2026 Luật đất đai (mới). Vì toàn bộ bài viết đã liên tục nhắc đến "chế định hiện tại", "Hiến pháp", "Luật Đất đai 2024", hay "Dự thảo 2026", việc đặt footnote lặp đi lặp lại cho các văn bản này ở mỗi đoạn văn là không cần thiết về mặt hình thức trình bày, nhưng bắt buộc phải có trong danh mục TLTK cuối bài để bảo đảm tính pháp lý.
Thứ ba, bảo đảm tính súc tích của một báo cáo phản biện (Policy Brief): Đối tượng đọc của bài viết là Ban soạn thảo Luật - những nhà lập pháp và hoạch định chính sách cần những góc nhìn trực diện, đột phá và dễ nắm bắt. Nếu chèn toàn bộ 17 tài liệu thành hàng chục footnotes chi chít ở mỗi trang, bài viết sẽ biến thành một luận án hàn lâm nặng nề, làm loãng đi 5 Trụ cột cải cách cốt lõi cần truyền tải.
Tóm lại, footnotes là những "mũi nhọn" minh chứng trực tiếp để chỉ ra các lỗ hổng cần sửa ngay trong Dự thảo; còn Tài liệu tham khảo là toàn bộ "phần chìm của tảng băng chìm" - minh chứng cho việc bài viết được xây dựng trên một quá trình tổng quan tài liệu đồ sộ, rà soát lịch sử, đối chiếu luật pháp nghiêm ngặt và kế thừa các học thuyết kinh tế học, địa chính học hàng đầu thế giới. Điều này khẳng định độ khả tín (accuracy) tuyệt đối của các khuyến nghị được đưa ra.
PHỤ LỤC 3: ĐỐI SÁNH CÁC LUẬN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP TRONG BÁO CÁO PHẢN BIỆN VỚI CẤU TRÚC VÀ NỘI DUNG CỦA DỰ THẢO 01 LUẬT ĐẤT ĐAI 2026
Các luận điểm và giải pháp trong Báo cáo phản biện được đối sánh với cấu trúc và nội dung của Dự thảo 01 Luật Đất đai 2026 như sau:
Trụ cột 1 (Lấp đầy khoảng trống không gian cấp cơ sở):
Mục tiêu: Cụ thể hóa định hướng "quản trị thống nhất không gian phát triển" của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV.
Tọa độ Dự thảo: Nhắm vào Điều 94 (Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) thuộc Chương IV và Điều 253 (Quy định chuyển tiếp về quy hoạch) thuộc Chương XIII.
Đề xuất bổ sung: Bắt buộc duy trì Kế hoạch/Quy hoạch sử dụng đất cấp xã trên nền tảng bản đồ số hóa vào Điều 94; sửa đổi Điều 253 để không tạo ra sự đứt gãy về không gian pháp lý ở tuyến cơ sở.
Trụ cột 2 (Cơ chế thu hồi và bồi thường theo thị trường):
Mục tiêu: Đảm bảo chỗ ở, sinh kế tốt hơn cho người bị thu hồi đất, vận dụng cơ chế thị trường vào việc Nhà nước quyết định giá đất.
Tọa độ Dự thảo: Nhắm vào Điều 102 (Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội), Điều 137 (Nguyên tắc bồi thường), và Điều 174 (Sử dụng đất thông qua thỏa thuận) thuộc Chương V, VI, VII.
Đề xuất bổ sung: Thu hẹp phạm vi thu hồi đất thương mại tại Điều 102; bổ sung cơ chế đàm phán giá thị trường vào Điều 174.
Trụ cột 3 (Minh bạch dữ liệu và cổng thông tin mở):
Mục tiêu: Hỗ trợ Nhà nước kiểm soát giá đất dựa trên dữ liệu thực tế.
Tọa độ Dự thảo: Nhắm vào Điều 209 (Nguyên tắc định giá đất) thuộc Chương IX và Điều 214, 215 (Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia) thuộc Chương X.
Đề xuất bổ sung: Bắt buộc thiết lập cơ chế Dữ liệu mở (Open Data) vào khoản 2 Điều 214.
Trụ cột 4 (Sử dụng công cụ thuế triệt tiêu đầu cơ, bảo vệ quỹ đất nông nghiệp):
Mục tiêu: Chống lãng phí, bảo vệ hệ sinh thái nông nghiệp và an ninh lương thực.
Tọa độ Dự thảo: Nhắm vào Điều 121 (Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm) và Điều 199 (Các khoản thu ngân sách).
Đề xuất bổ sung: Đưa nguyên tắc thuế bất động sản lũy tiến vào Điều 199 để làm cơ sở đồng bộ hóa pháp luật về thuế.
Trụ cột 5 (Trách nhiệm giải trình và tài phán độc lập):
Mục tiêu: Trao quyền thực thi cho cấp xã và đảm bảo giám sát quyền lực.
Tọa độ Dự thảo: Nhắm vào Điều 239 (Giám sát của công dân) và Điều 246 (Giải quyết khiếu nại) thuộc Chương XII.
Đề xuất bổ sung: Bổ sung cơ chế Tòa án chuyên trách đất đai thay vì khiếu nại hành chính nội bộ tại Điều 246.
