Trong quá trình quản lý và sử dụng đất luôn có sự biến động về các thông tin có liên quan đến đất đai như: Chủ sử dụng, diện tích, hình thể, kích thước, loại đất, giấy chứng nhận, tài sản gắn liền với đất… Ngoài ra, còn có sự biến động của các yếu tố khác không phải là thửa đất như các công trình dạng tuyến (giao thông, thủy lợi), các yếu tố địa lý khác. Vì vậy, hồ sơ địa chính cần luôn được cập nhật những biến động của đất đai. Nhờ đó, Nhà nước thực hiện chức năng chỉnh lý những thông tin ban đầu và chỉnh lý các biến động đất đai kịp thời. Công tác chỉnh lý biến động đất đai là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Để quản lý quỹ đất đai có hiệu quả, nắm được mức độ sử dụng đất đai của địa phương đòi hỏi việc cập nhật thông tin đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất thông qua việc đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hồ sơ địa chính. Hầu hết, các biến động đất đai nêu trên đòi hỏi phải được cập nhật, chỉnh lý biến động vào bản đồ, hồ sơ địa chính để phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai. Việc chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính để bảo đảm luôn phù hợp với hiện trạng sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc, là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Việc cập nhật các biến động phải thường xuyên, liên tục và kịp thời đảm bảo thông tin hồ sơ địa chính lưu trữ được chính xác và thống nhất giữa các cấp quản lý.

Từ khóa: Quy trình, chỉnh lý, biến động hồ sơ địa chính, công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Recommentdations for completing map land administration mapping updating process to increase effectiveness of land management

    Abstract:

    In the process of land management and use, there are always fluctuations in information related to land: such as owner, area, shape, size, type of land, certificates, properties attached to land, etc. In addition, there are fluctuations of other factors that are not parcels of land such as linear works (transportation, irrigation), other geographical factors. Therefore, the cadastral records should always be updated with the changes of land. As a result, the State performs the function of correcting initial information and correcting land changes in a timely manner. The adjustment of land fluctuations is one of the important contents in the state management of land. In order to effectively manage the land fund, understanding the level of land use in the locality requires updating information fully and accurately reflecting the actual status of land use through the registration, correction and updating of land changes in the cadastral records. Most of the above-mentioned land changes require updating and adjusting changes in maps and cadastral records to serve the state management of land. The adjustment of changes in maps and cadastral records to ensure that they are always consistent with the current land use situation is a mandatory requirement and is one of the important contents in the state management of land. The update of changes must be regular, continuous and timely to ensure that the information stored in the cadastral records is accurate and consistent among all levels of management.

    Keywords: Process, adjustment, change of cadastral records, state management of land

    1. Đặt vấn đề

    Thực tế hiện nay, nhiều địa phương chưa thực hiện tốt việc quản lý hệ thống hồ sơ địa chính; chưa cập nhật kịp thời biến động đất đai, dẫn tới nội dung của bản đồ, hồ sơ địa chính không phù hợp với hiện trạng sử dụng đất, hạn chế khả năng sử dụng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như các nhu cầu kinh tế - xã hội khác.

    Bên cạnh những địa phương đã thực hiện tương đối tốt thì ở nhiều nơi công tác chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính còn nhiều mặt hạn chế như:

• Các trường hợp biến động đất đai chưa được kê khai, đăng ký đầy đủ, chưa được chỉnh lý biến động. Tỷ lệ các biến động đất đai được chỉnh lý còn thấp, chủ yếu là những trường hợp phục vụ giải quyết nhu cầu của người sử dụng đất.

• Hầu hết các trường hợp chỉnh lý được thực hiện chậm so với yêu cầu, nhất là các trường hợp chỉnh lý biến động phục vụ công tác quản lý mà không xuất phát từ nhu cầu của người sử dụng đất.

• Việc chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính được thực hiện chưa đồng bộ thể hiện ở các mặt: chỉnh lý trên bản đồ nhưng chưa chỉnh lý trên hồ sơ, sổ sách; chỉnh lý trên dữ liệu dạng giấy nhưng chưa chỉnh lý trên dữ liệu dạng số; chỉnh lý trên hồ sơ, tài liệu ở một cấp nhưng chưa được đồng bộ ở cả ba cấp tỉnh, huyện, xã…

• Chất lượng chỉnh lý biến động đôi khi chưa đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật về độ chính xác các thông tin thửa đất, nhất là ở cấp xã do điều kiện hạn chế về trang thiết bị, trình độ kỹ năng của người thực hiện.

• Việc quản lý công tác chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính chưa thống nhất, chưa hiệu quả, nhất là việc quản lý và cấp số thửa (mã thửa đất) phát sinh trên từng tờ bản đồ địa chính trong quá trình chỉnh lý biến động; cộng với việc thông tin chỉnh lý giữa các cấp không kịp thời nên việc chỉnh lý biến động giữa các cấp chưa thống nhất, đôi khi còn có mâu thuẫn trong từng tờ bản đồ cụ thể.

• Ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất chưa cao, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, chưa chủ động thực hiện khai báo khi có biến động đất đai như: Chuyển nhượng trái quy định, không đúng trình tự, thủ tục; làm thay đổi hiện trạng (đào ao, hạ mặt bằng…); lấn chiếm đất đai…, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác cập nhật, chỉnh lý bản đồ, hồ sơ địa chính.

Có nhiều nguyên nhân của các mặt hạn chế nêu trên như công tác tổ chức thực hiện chưa tốt; thiếu trang thiết bị, lực lượng kỹ thuật, thiếu kinh phí… Trong đó có một nguyên nhân quan trọng là thiếu một quy trình đầy đủ và thống nhất cho công tác chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính để áp dụng thống nhất tại tất cả các địa phương.

    2. Phương pháp nghiên cứu

    2.1. Nội dung nghiên cứu

    Đánh giá được thực trạng công tác chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính và thực trạng quy trình thực hiện chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính.

    Đề xuất hoàn thiện quy trình thực hiện chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính nhằm nâng cao hiệu quả chỉnh lý biến động trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.

    2.2. Phương pháp nghiên cứu

    - Điều tra, thu thập thông tin, tài liệu thứ cấp: Kế thừa các nguồn tài liệu tại Trung ương và địa phương, các kết quả đã có trước đây của các công trình khoa học trên cơ sở phân tích có chọn lọc.

    - Điều tra, thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu thứ cấp có liên quan đến chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính nhằm nâng cao hiệu quả chỉnh lý biến động trong công tác quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh Sơn La.

    3. Kết quả nghiên cứu và thảo luận

    3.1. Quan điểm đề xuất hoàn thiện quy trình chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính

    Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện hại hóa đất nước, đất đai trở thành nguồn nội lực rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội với mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp, dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh. Vì vậy, công tác quản lý đất đai đòi hỏi phải được thực hiện ngày càng khoa học, chặt chẽ, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả. Trong những năm qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai đã đạt được những thành tựu quan trọng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường, củng cố quốc phòng an ninh, hội nhập quốc tế.

    Với tốc độ đô thị hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế như hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế - xã hội thì việc chuyển dịch đất đai là rất thường xuyên và cần thiết, dẫn đến sự biến động về đất đai, thay đổi thông tin có liên quan đến đất đai như: chủ sử dụng đất, diện tích, hình dáng, kích thước, loại đất, giấy chứng nhận, tài sản gắn liền với đất… Ngoài ra, đất đai là một lĩnh vực rất phức tạp, nhạy cảm, thường xuyên có biến động, bên cạnh đó tình trạng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tranh chấp, lấn chiếm, sử dụng đất không đúng mục đích… vẫn diễn ra thường xuyên. Vì vậy, công tác quản lý đất đai luôn là một trong những nội dung được các cấp, ngành quan tâm, trú trọng và tập trung tháo gỡ, trong đó công tác chỉnh lý biến động đất đai là một trong những nội dung quan trọng. Do đó, bản đồ, hồ sơ địa chính phải được chỉnh lý biến động thường xuyên, liên tục, kịp thời để đảm bảo thông tin trên bản đồ, hồ sơ địa chính lưu trữ chính xác, đúng hiện trạng sử dụng đất; đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình theo pháp luật và thống nhất giữa các cấp quản lý; giúp cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai nắm chắc, quản chặt đến từng thửa đất, kiểm soát được những biến động trong thực tế của quan hệ đất đai. Việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai thường xuyên sẽ nhằm hoàn chỉnh bản đồ, hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật; qua đó, vừa góp phần đồng bộ hóa hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, là cơ sở để thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập, hoàn thiện hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn các tỉnh, thúc đẩy chuyển đổi số ngành tài nguyên và môi trường vừa tăng hiệu quả công tác quản lý Nhà nước lĩnh vực đất đai.

    Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ đã có nhiều văn bản chỉ đạo đẩy mạnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tập trung xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và đã được các địa phương quan tâm tổ chức thực hiện; Góp phần tích cực trong việc tạo nền tảng kỹ thuật cơ bản và thông tin đầu vào chính xác cho công tác quản lý đất đai ngày một chặt chẽ, hiệu quả hơn; là cơ sở quan trọng để thực hiện việc minh bạch, đơn giản hóa các thủ tục hành chính có liên quan đến đất đai, tạo tiền đề để hiện đại hóa việc cung cấp dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai cho người dân và doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội chung của cả nước.

        3. 2. Đề xuất hoàn thiện quy trình chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính

1. Thẩm quyền cập nhật, chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính

   • Cập nhật, chỉnh lý biến động thuộc thẩm quyền cấp tỉnh:

    Trường hợp biến động là đối tượng sử dụng đất được Nhà nước giao quản lý đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thì đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) . Sau thẩm tra nếu hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện chỉnh lý biến động (chỉnh lý Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận...) theo nhu cầu của đối tượng sử dụng đất thuộc thẩm quyền chỉnh lý. Sau đó căn cứ vào hồ sơ lưu, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành gửi thông báo về việc cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính và các giấy tờ khác kèm theo (sơ đồ thửa đất, bản sao Giấy chứng nhận, quyết định chuyển mục đích...) đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để cập nhật chỉnh lý cho đồng bộ.

• Cập nhật, chỉnh lý biến động thuộc thẩm quyền cấp huyện: Trường hợp biến động là đối tượng sử dụng đất được Nhà nước giao quản lý đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thì đăng ký biến động tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Sau thẩm tra nếu hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện giải quyết biến động (chỉnh lý Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận,...) theo nhu cầu của đối tượng sử dụng đất thuộc thẩm quyền chỉnh lý. Sau đó căn cứ vào hồ sơ lưu, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành gửi thông báo về việc cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính và các giấy tờ khác kèm theo (sơ đồ thửa đất, bản sao Giấy chứng nhận, quyết định chuyển mục đích...) đến Văn phòng đăng ký đất đai và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để cập nhật chỉnh lý cho đồng bộ.

• Cập nhật, chỉnh lý biến động thuộc thẩm quyền cấp xã: Căn cứ vào thông báo cập nhật chỉnh lý biến động và các giấy tờ khác kèm theo (sơ đồ thửa đất, bản sao GCN, quyết định chuyển mục đích...) do Văn phòng đăng ký đất đai và chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gửi đến. Công chức địa chính xã, phường, thị trấn sẽ tiến hành cập nhật chỉnh lý vào các tài liệu liên quan như sổ theo dõi biến động, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, còn đối với các trường hợp biến động có thay đổi diện tích thửa đất (tách, hợp thửa, thửa đất sạt lở tự nhiên...) ngoài việc chỉnh lý trên sổ địa chính còn phải chỉnh lý thêm vào bản đồ địa chính đang quản lý theo quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ TN&MT quy định về hồ sơ địa chính để sử dụng phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai ở địa phương.

2. Quy trình chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính

• Bước 1: Trên cơ sở từng trường hợp hồ sơ biến động sẽ tiến hành tra cứu hồ sơ lưu trữ trong đó có sổ theo dõi biến động đất đai có liên quan đến cá nhân/tổ chức biến động;

• Bước 2: Đối với từng trường hợp biến động sẽ tiến hành chỉnh lý trên các tài liệu có liên quan như: Bản đồ địa chính; Sổ địa chính; Sổ mục kê đất đai; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư số 24/2014/ TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ TN&MT quy định về hồ sơ địa chính;