20/08/2025
Ngày 20/8/2025, tại Hà Nội, Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) phối hợp với Tạp chí điện tử VietTimes tổ chức Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” với sự tham gia của đại diện lãnh đạo các Bộ, ban, ngành, hiệp hội, chuyên gia kinh tế và doanh nghiệp.
Phát biểu khai mạc Hội thảo, ông Nguyễn Bá Kiên, Tổng biên tập Tạp chí điện tử VietTimes cho biết, Hội thảo diễn ra trong bối cảnh chuyển đổi số đang diễn ra mạnh mẽ, khi đất đai không chỉ là tài sản hữu hình mà còn là nguồn lực có thể tạo ra giá trị gia tăng thông qua số hóa, dữ liệu hóa, minh bạch hóa và quản trị hiện đại. Nhiều quốc gia đã áp dụng thành công mô hình quản lý đất đai thông minh, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, kết nối liên thông với các ngành để thúc đẩy phát triển kinh tế số. Tại Việt Nam, việc hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai theo hướng hiện đại, minh bạch, dựa trên nền tảng số hóa không chỉ giúp quản lý hiệu quả tài nguyên quý giá này, mà còn góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh, bảo đảm công bằng xã hội, tăng cường niềm tin của nhân dân vào chính sách của Đảng và Nhà nước.
Theo ông Nguyễn Bá Kiên, trong những năm qua, hệ thống pháp luật đất đai đã có nhiều bước tiến, đặc biệt với việc ban hành Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai đã đặt ra nhiều vấn đề mới. Một số quy định chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; chưa thể hiện rõ tinh thần đổi mới của Nghị quyết số 57-NQ/TW ngày 22/12/2024 về phát triển khoa học công nghệ và chuyển đổi số, cũng như Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân. Tại Hội nghị tổng kết 3 năm thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” và 1 năm thực hiện Luật Đất đai 2024, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng các cơ quan chức năng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi Nghị quyết số 18-NQ/TW để làm cơ sở tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai, bảo đảm đồng bộ với hệ thống pháp luật và phù hợp với yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới. Vì vậy, Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” được tổ chức với mong muốn lắng nghe, trao đổi, tiếp thu những ý kiến tâm huyết, trí tuệ của các chuyên gia, nhà khoa học, cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân về những định hướng lớn trong việc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 18-NQ/TW và hoàn thiện Luật Đất đai, biến đất đai thành động lực phát triển trong kỷ nguyên mới.
Quang cảnh Hội thảo
Tại Hội thảo, các chuyên gia, nhà quản lý, đại diện hiệp hội đã trình bày tham luận chuyên đề về: Những vấn đề cốt yếu cần tháo gỡ trong pháp luật đất đai, tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số; quản lý nhà nước về giá đất; đổi mới cơ chế tiếp cận đất đai của nhà đầu tư, góc nhìn từ doanh nghiệp… Với nội dung “Quản lý nhà nước về giá đất”, TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) chia sẻ, Luật Đất đai 2024 mới được thông qua tại kỳ họp bất thường đầu năm 2024 với nhiều điểm mới, song vẫn còn tồn tại, vướng mắc về “thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại dịch vụ; phương pháp định giá đất, thẩm quyền, trách nhiệm quyết định định giá đất; dự án tạo quỹ đất, quỹ phát triển đất... Tuy đã trải qua nhiều lần trao đổi, thảo luận, cho ý kiến của nhiều tổ chức, cá nhân, song nhiều nội dung chưa thống nhất của Luật sửa đổi đều đụng chạm đến những vấn đề mang tính nguyên tắc, cốt lõi, yêu cầu thay đổi cơ bản, đột phá về tư duy chứ không phải chỉ là sửa đổi nhỏ, mang tính kỹ thuật, tiệm tiến. Do đó, sang nửa cuối năm 2025 phải đặt ra yêu cầu sửa Luật đất đai cho phù hợp với bối cảnh mới, trong đó nổi cộm nhất là vấn đề định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất.
TS. Vũ Đình Ánh nêu ra 5 vấn đề cần được quan tâm, sửa đổi: (i) Việc thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại dịch vụ không thể giải quyết được nếu không nhất quán nguyên tắc Nhà nước chỉ thu hồi đất khi và chỉ khi thực hiện dự án của Nhà nước mang tính phi thương mại, còn lại đất dành cho tất cả các dự án có tính chất thương mại bất kể là của Nhà nước hay không phải của Nhà nước đều phải dựa trên cơ chế thỏa thuận đền bù với người có quyền sử dụng đất một cách tự nguyện chứ không phải cưỡng chế, bắt buộc. Thỏa thuận đền bù phạm vi dự án dưới sự giám sát của Nhà nước, không phải là sự can thiệp hay thậm chí trực tiếp đứng ra thu hồi của Nhà nước; (ii) Mục đích sử dụng đất là một trong những nội dung cốt lõi liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phân loại đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đến cấp quyền sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính/hành chính về đất đai. Tuy nhiên, trong quy định trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa có nội dung về đất sử dụng đa mục đích, đất hỗn hợp mục đích sử dụng... cũng như cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay/và khi tăng giá quyền sử dụng đất do Nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư cơ sở hạ tầng; (iii) Giá đất và định giá đất (thực tế là quyền sử dụng đất) không thể giải quyết được nếu vẫn giữ nguyên tắc định giá đất sát với giá thị trường, mà cần tuân thủ nguyên tắc định giá đất theo cơ chế thị trường và tạo ra thị trường định giá đất một cách khách quan, trung thực, chuyên nghiệp (liên quan đến Luật Giá, Luật đấu giá tài sản, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Dân sự cũng như nhiều quy định của cơ quan công an và tư pháp); (iv) Công tác quản lý nhà nước về giá đất được quy định trong nhiều Luật khác nhau như Luật giá, Luật đất đai, Luật đấu giá tài sản... vì vậy cần đảm bảo tính đồng bộ, khoa học và nhất quán; (v) Khoản 11, Điều 4, Luật giá 2023 cho rằng “Định giá là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện xác định giá của hàng hóa, dịch vụ”. Trong khi đó, khoản 16 quy định “Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam”. Việc phân biệt định giá và thẩm định giá là không phù hợp, dễ gây hiểu nhầm về bản chất định giá, lẫn lộn chủ quan với khách quan và không rõ trách nhiệm cũng như mối quan hệ giữa chủ thể thực hiện định giá và chủ thể thực hiện thẩm định giá.
Trong phiên thảo luận mở do PGS.TS Nguyễn Đình Thọ và Tổng biên tập Tạp chí VietTimes Nguyễn Bá Kiên điều phối đã tạo không gian trao đổi đa chiều giữa các chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp và người dân, nhằm làm rõ những điểm nghẽn trong chính sách đất đai, từ đó đưa ra kiến nghị, đề xuất thiết thực, góp phần hoàn thiện khung pháp lý, tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, hiệu quả, thúc đẩy phát triển bền vững trong thời kỳ kỷ nguyên số. Đa số các ý kiến cho rằng, để thuận lợi trong việc phân định thẩm quyền, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai khi thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung phải tiếp tục tháo gỡ những “điểm nghẽn” liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cho thuê đất, giao đất, bảng giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, định giá đất…
Bùi Hằng
