Hiện nay, tình trạng kê khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên hợp đồng thường thấp hơn thực tế. Nghiên cứu được thực hiện nhằm đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ và biến động giá đất giai đoạn từ năm 2019 - 2023 trên địa bàn huyện Chương Mỹ, TP. Hà Nội. Số liệu chuyển nhượng và thông tin hợp đồng chuyển nhượng của một số tuyến đường của một số xã, thị trấn trong giai đoạn 2019-2023 được thu thập từ cơ quan đăng ký đất đai, giá chuyển nhượng thu thập thông qua phỏng vấn cán bộ địa chính cấp xã, nhân viên môi giới hoặc người sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu cho thấy, việc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Chương Mỹ có xu hướng tăng trong giai đoạn từ năm 2019 - 2023 với tốc độ tăng giá đất thị trường là 8,95%; đất ở khu vực đô thị, đất mặt đường quốc lộ, tỉnh lộ có tốc độ tăng giá cao hơn 2,46 lần so với đất ở khu dân cư nông thôn. Giá khai báo trên hợp đồng chuyển nhượng luôn thấp và chỉ bằng 48,9% so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, trong khi Bảng giá đất của TP. Hà Nội chỉ bằng 29,88% so với giá chuyển nhượng trên thị trường. Để kiểm soát việc khai báo giá chuyển nhượng QSDĐ, các cơ quan có thẩm quyền cần xây dựng Bảng giá đất phù hợp với giá thị trường để làm căn cứ tính thuế phí và khuyến khích người sử dụng đất kê khai trung thực giá đất, kiểm soát thu nhập và có chế tài xử lý nghiêm trường hợp vi phạm khi chuyển nhượng.

Từ khóa: Chuyển nhượng, QSDĐ, thị trường bất động sản, Chương Mỹ.

Ngày nhận bài: 15/7/2024; Ngày sửa chữa: 5/8/2024; Ngày duyệt đăng: 21/8/2024.

EVALUATING THE RESULTS OF TRANSFERRING LAND USE RIGHTS

IN CHUONG MY DISTRICT, HANOI CITY IN THE PERIOD 2019 - 2023

Abstract

    Nowadays, the declaring land use rights (LUR) transfer prices on contracts was often lower than actual land prices. The study was conducted to assess the situation of LUR transfer, and the fluctuations of land price from 2019 to 2023 in Chuong My district, Hanoi. Data on the number of transactions for LUR transfer and contracts in certain sites in the period of 2019-2023 was gathered from land registration agencies, and the actual land prices were collected through interviews with commune-level cadastral officers, land brokers, or land users. According to the research findings, LUR transfer transactions in Chuong My district were on the rise from 2019 to 2023, with a market land price increase rate of 8,95%, and land prices in rural residential areas are 2,46 times higher than those in urban areas, national highways, and provincial roads. The price stated in the transfer contract is always low and only equal 48,9% of the actual transfer price on the market while Hanoi City's land price table only shows 29,88% of the transfer price on the market. To manage the declaration of transfer prices for land use rights, authorities must construct a land price table that satisfies the market price for taxes and fees and encourage land users to honestly declare land prices, control people's income, and have strict sanctions for violations during the transfer.

Keywords: Transfer, Land use rights, Real Estate Market, Chuong My.

JEL Classifications: O13, Q15, R11, R14, R52.

1.  Đặt vấn đề

    Theo khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, chuyển nhượng QSDĐ là một trong 8 quyền cơ bản của người sử dụng đất; là một trong 5 hình thức chuyển QSDĐ: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ (Quốc hội, 2013. Luật Đất đai 2013). Chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở hình thành thị trường QSDĐ và giá đất thị trường. Số lượng giao dịch chuyển nhượng và tốc độ tăng giá đất là những chỉ số phản ánh rõ thị trường bất động sản của khu vực hoặc địa phương. Thu thập thông tin đầy đủ, chính xác về giá chuyển nhượng giúp cơ quan nhà nước xây dựng được chính sách tài chính về đất đai hợp lý và hiệu quả.

    Hiện nay, người sử dụng đất thường không kê khai trung thực giá đất chuyển nhượng trên hợp đồng. Đây là nguyên nhân dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, đặc biệt là việc xây dựng các chính sách tài chính dựa trên giá chuyển nhượng không chính xác trên hợp đồng, làm ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về tài chính đất đai (ví dụ, giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, làm người dân không đồng ý với phương án bồi thường đất; Bảng giá đất xây dựng thường chỉ bẳng 30 - 50% so với giá trị thị trường...).

    Huyện Chương Mỹ nằm phía Tây của thủ đô Hà Nội, là vùng ven đô, chịu ảnh hưởng của thị trường bất động sản TP, nhất là giai đoạn sốt đất từ năm 2019 - 2023. Vì vậy, việc nghiên cứu kết quả chuyển nhượng QSDĐ và biến động giá đất của địa phương là rất cần thiết, nhằm giúp địa phương có giải pháp và cơ chế kiểm soát giá chuyển nhượng QSDĐ và xây dựng chính sách tài chính đất đai phù hợp.

 2.   Đối tượng và phương pháp nghiên cứu

2.1. Đối tượng nghiên cứu

    Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Chương Mỹ.

2.2. Phương pháp nghiên cứu

    - Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Áp dụng thông qua thu thập các số liệu thứ cấp đã được công bố từ chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) huyện Chương Mỹ; Phòng TN&MT; UBND các xã, thị trấn; các nghiên cứu liên quan khác về chủ đề và khu vực nghiên cứu.

    - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Được thực hiện thông qua phỏng vấn 30 người sử dụng đất theo hình thức lấy mẫu ngẫu nhiên từ người sử dụng đất đã tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tại chi nhánh VPĐKĐĐ từ năm 2019 - 2023 ở Thị trấn Xuân Mai, Thị trấn Chúc Sơn; các xã Phụng Châu, Thủy Xuân Tiên, Phú Nghĩa, Đông Phương Yên; cán bộ địa chính các xã điều tra; nhân viên chi nhánh VPĐKĐĐ; các nhà môi giới bất động sản ở khu vực. Hoạt động giao dịch chuyển nhượng được lựa chọn chia đều cho từng năm, vị trí; việc điều tra, khảo sát được thực hiện vào năm 2023. Đề tài lựa chọn vị trí 1 của các tuyến đường để khảo sát giá thị trường, biến động giá thị trường giai đoạn 2019 - 2023.

    - Phương pháp xử lý số liệu: Số liệu được xử lý bằng Excel thông qua các chỉ tiêu phân tích, so sánh như giá thị trường, giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng, giá đất theo Bảng giá đất của từng vị trí, từng năm và 3 xã nghiên cứu.

3.  Kết quả và thảo luận

3.1. Tình hình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đất đai tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2019 - 2023

Bảng 1. Kết quả tiếp nhận hồ sơ đất đai của huyện Chương Mỹ giai đoạn 2019 - 2023

(Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Chương Mỹ, 2023)

    Từ Bảng 1 cho thấy, trong giai đoạn 2019 - 2023, huyện Chương Mỹ đã cấp được 852 Giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân tại khu vực huyện có đủ điều kiện và 45.940 hồ sơ đăng ký biến động (trong đó có chuyển nhượng QSDĐ). Như vậy, số hồ sơ cấp lần đầu chỉ bằng 1,85% so với số hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Năm 2021, 2022 có số hồ sơ giải quyết cao nhất, đặc biệt là đăng ký biến động do sốt đất.

3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2019 - 2023

3.2.1. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    Xu hướng biến động của thị trường bất động sản được thể hiện thông qua biến động của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Kết quả tổng hợp tình hình chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2019 - 2023 của huyện Chương Mỹ thể hiện qua Bảng 2.

Bảng 2. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDĐ của huyện Chương Mỹ giai đoạn 2019 - 2023

                                                                                                                                                            Đơn vị: hồ sơ

 (Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Chương Mỹ, 2023)

    Qua Bảng 2 cho thấy, tổng số giao dịch đất đai tại huyện Chương Mỹ là 13.759 vụ, trung bình 2.759 hồ sơ/năm; giao dịch có xu hướng tăng trong giai đoạn 2019 - 2023, đặc biệt là năm 2021 có tốc độ tăng tới 245% so với năm 2020. Số lượng giao dịch thường tập trung ở thị trấn và các xã ven thị trấn, tuy nhiên, sau giai đoạn sốt thì hoạt động giao dịch có xu hướng dịch chuyển về phía trung tâm TP. Hà Nội (thường tập trung khu vực ven đô).

3.2.2. Tình hình biến động giá đất thị trường giai đoạn 2019 - 2023

    Mặc dù, bảng giá đất của thành phố ban hành 5 năm một lần để tính thuế, phí khi chuyển quyền sử dụng đất không thay đổi, nhưng tốc độ tăng giá đất thị trường trung bình/năm giai đoạn từ năm 2019 - 2023 của khu vực lên tới 8,95%; khu vực nông thôn trung bình tăng 3,87%, trong khi các trực giao thông (quốc lộ, tỉnh lộ, trục huyện) có tốc độ tăng trung bình lên đến 9,52%, cao nhất là ở Quốc lộ 6A, đoạn qua các xã Thủy Xuân Tiên, Phú Nghĩa (15,93%). Quốc lộ 6 cũ từ Ngã tư Ninh đến Trung tâm Khuyết tật trên địa bàn thị trấn Chúc Sơn tăng 15,36%; đường đê Đáy, đoạn từ Quốc lộ 6A thuộc địa bàn thị trấn Trúc Sơn đến hết địa phận xã Thụy Hương tăng 15,2%; đoạn qua thị trấn Chúc Sơn tăng 13,8%. Đây là các địa điểm đầu tư sẽ có hiệu quả cao. Thời điểm tăng giá tập trung vào các năm 2021, 2022 và liên quan đến các tuyến đường lớn (Quốc lộ 6, đường Hồ Chí Minh). Năm 2023, địa điểm tăng giá cao chuyển sang các xã ven đô (Phụng Châu) và xã ven trục Quốc lộ 6 (Phú Nghĩa), do khởi công dự án mở rộng đường quốc lộ, đoạn Ba La - Hà Đông đến Thị trấn Xuân Mai.

Bảng 3. Biến động giá đất thị trường vị trí 1 tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2019 - 2023

Ghi chú:                                                                                                                                                       

    - KDC NT: Khu dân cư nông thôn;

    - QL6A - Tr TDTT: Quốc lộ 6A - Trường Đại học Thể dục thể thao;

    - TT: Thị trấn

    Kết quả nghiên cứu cho thấy, giá khai báo trên hợp đồng chuyển nhượng luôn thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, trung bình bằng 48,9%, nhưng có xu hướng ngày càng khai báo trung thực hơn trong giai đoạn 2019 - 2023, từ 26,8% (năm 2019) lên 69,71% so với giá thực tế (năm 2023). Trong khi giá tại Bảng giá đất do TP. Hà Nội ban hành để tính thuế, phí trung bình chỉ bằng 29,88% so với giá chuyển nhượng thực tế. Đa số người dân (chiếm 76%) khai báo giá trên hợp đồng cao hơn giá tại Bảng giá do TP ban hành để tính thuế, phí khi chuyển QSDĐ.